Step 1物件情報収集
&
資金計画
まずは物件探しから･･
■求める物件の情報媒体としては、最近はネット利用が多いようです。不動産ジャパン・ふれんず等の団体のものと、不動産会社が運営するものがあります。その他に情報誌・新聞広告があります。
いずれにしても、先ず、通勤・生活環境・学校区などから、ご自分の希望エリアと、物件種目〈マンション・戸建・土地）・間取等を決め、その希望内容を不動産会社の営業担当にしっかり伝えます。
尚、不動産業者間では10日に1度の割で新物件情報が流通します。
もちろん、業者間での物件紹介できますので、複数の不動産会社に問い合わせするより、信頼できる1社に物件探しを依頼することも可能です。
窓口を一つに絞ることで、お客様との意思疎通がスムースにいき、希望物件を早く探せることにもなります。
気軽に相談されることでしょう。
初めての場合、不動産購入の期待は大きくても、なかなか分からないことばかりでしょう。
当社では、ゼロからのスタートを全ての完了まで、丁寧にサポートさせていただきます。
■住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザー倫理・行為規範（PDF)
同時に物件購入のための予算組をしっかり立てましょう
不動産購入諸費用について
■購入時には不動産本体と別に下記のような諸費用が必要となります。
■当社は、ご契約前に、予定される費用をほぼ明確にし提示し、 お客様との打ち合わせを十分して、契約後の資金計画の”勘違い”を排除します。
契約印紙代・登録免許税・不動産取得税・司法書士費用・仲介手数料・ローン関係費用（保証料・火災保険料・手続き手数料）・所有権移転時年度の固定資産税一括精算等。
売買価格が400万円を超える場合、速算式により、下記のようになります。
売買価格×3.15%+63,000円
例えば1000万の売買価格だとすると、1000万×3.15％＋63.000円で378,000円となります。
どうして端数がついた数字になるの？
以前は、価格×3％＋6万＝仲介料＋消費税という表示をしていましたが、消費税を含んだ総額表示をするように義務付けられたことによります。
ですから、上記の0.15%及び63,000円の内の3,000円は消費税なのです。
従って、新聞やチラシ等で表示されている仲介料は諸費税を含んだ額となっています。
価格交渉等には、申し込み証拠金がいる場合があります。(5～10万程度）
但し、申込金は交渉不成立の場合、返還されるものです。内容についても確認しておきましょう。
尚、状況により、契約前にローンの事前審査申請をBKにいたします。
結果は2～3日で判ります。事前審査がOKとなれば、ほぼお借り入れについては大丈夫です。
取引内容について、売主・買主が合意に至ったら、契約日を決めます。
Step 2
契約
■契約前に、物件内容と取引内容についての重要事項説明を仲介業者から受けます。
解らないところは、後に残さずに遠慮なく質問しましょう。
■契約時必要なもの
さて、納得がいけば契約です。
手付金（売買価格の10％程度）・契約印紙･手数料の1/2＋消費税・印鑑証明・実印
【資金の動き】
売買価格＋消費用＝売買資金合計額（A)
合計額より ①手付金（価格の1割相当）＋②（契約印紙＋仲介料1/2＋消費税）を支払います。
※要するに合計額より本体部分よりの先出しが①、諸費用合計額からの先出しが②ということになります。
※個別案件ごとに細部に亘ってご詳しく案内いたします。
※ローン見通しがほぼOKでも、念のために無条件解約（手付金返還）のローン特約を入れておきましょう。
Step 3
ローン申込
※場合により金融機関への事前審査を申し込む場合があります。この事前審査は1両日で回答がでます。
ローンの内容により、実印・公的所得額証明・住民票・運転免許証・建築適合証明・重要事項説明書等の物件資料等。
※ローン手続きを煩雑に思われるかもしれませんが、ご心配いりません。当社がBKへの同行を含め、全てをサポートいたします。
※当社が直接依頼を受けたお客様のローン案件については、精通した当社の融資見通しを出す事ができ、その見通しの上で、契約させていただきます。
これまでに、実際に行われた数々のローン案件における金融機関の当社に対する信頼は厚いと自負するものがあります。
どうぞ遠慮なくご相談ください。
融資承認が下りた時点でいよいよBKとのローン契約、お引越し、引渡しの準備に入ります。
※現在お支払の抵当権抹消の段取りも平行して準備します。 （当社と司法書士とBKで段取りいたします）
Step 4 融資承認
住所移転⇒新住所印鑑証明・住民票・実印・運転免許証
Step 5 ローン契約
実印・新住所印鑑証明・新住民票・運転免許証・ローン支払口座開設
Step 6 残金決済
・
所有権移転
■上記ローン契約が済んで、買主・売主双方で適当な最終取引日時を決め、残金決済・所有権移転をします。
※取引日が確定すれば、その時点で金利を含めたローン残の一括返済金も確定します。
基本的に金融機関に、売主様、買主様、司法書士、仲介業者が集まり行います。
事前に当日の金種（振込・現金・ローンの一括返済）をよく打ち合わせいたします。
※必要なもの（権利証書・実印・3カ月以内の印鑑証明・場合によって住民票・運転免許書等、個人を証明するもの・仲介料1/2＋消費税）
【資金の動き】
売買残金＋諸費用残金（仲介料1/2＋消費税・登録免許税・抵当権設定費用・司法書士費用・火災保険を含むローン費用等・固定資産税、管理費の一括清算金）
※売買残金⇒売買資金合計額（A)－契約時で支払った上記①と②を差し引いた残金のことです。
※諸費用の内、不動産取得税のみ、所有権移転後2～3カ月して、県税事務所から納付書が届いて支払うことになります。
当社では、この費用についても、契約時点において、必要費用として計上しております。結果的に予算に違いが生じるということもありません。
【所有権移転後の税金】
①尚、この自住用の不動産取得税については、軽減適用対象となり大幅減税になるケースが多々です。
但し、軽減手続きについては、任意の自主申請になっています。
当社では、この点についても詳しくご説明し、 県税事務所から納付書が届いた時点で、対象物件につきましては、軽減の手続きを当社で行うようにしております。
②又、ローン控除対象者様につきましても、申告時期にフォローさせていただきますのでご安心ください。
購入には別途諸費用・税金が必要です。
それに引越し費用も考慮しておかなければなりません。
上記合計額から頭金（自己資金）をいくら出し、いくら借り入れるのかを決定します。
売買価格＋諸費用＋引越し代等＝必要合計額－自己資金＝借入額※
この※借入額の支払をご自分の生活設計にからめてよくよく検討しなければなりません。
そして無理のない支払額とは、これに維持費（管理費・固定資産税・駐車場）を含めたお客様ご自身の年間住宅費として無理のない範囲に収めておかなければなりません。
※諸費用、税金についてはほぼ正確に概算計算できます。
購入前に不動産業者さんからよく聞いておきましょう。
※その他、購入後にリフォームする場合の費用も把握しておきましょう。
①ローン借入返済（年2回のボーナス支払を合計した1/12）
②管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
③固定資産税（年額の1/12）
合計毎月支払額 ← ご自分の生活設計からみたこの部分ををしっかり認識しておきましょう
注意：
固定資産税には軽減措置があります 新築から中高層耐火及び準耐火構造（一般的にマンション）は5年間、その他（一般的に木造戸建）は 一定要件を充たせば3年間一戸当り200㎡までの部分の家屋の税額が1/2に減額されます。
※この3年間、5年間というのは、最初に課税される年からです。すなわち新築年の翌年から 。
中古での購入時、築年数により、翌年より家屋の部分の税額が倍になる（要するに本来税額に戻る）ということになります。購入時に確認しておきましょう。
【立地】
そもそも物件表示は80Mを徒歩1分表示していますが、しっかり計測されているとはいえません。表示は表示として参考にして、ご自分で確認をしましょう。
バス路線の本数、通勤時間帯の渋滞なども考慮しておかなけれｂなりません。
将来,子供さんも成長とともに発生する生活の変化もできれば考慮しておきましょう。
【 環境】
ッ周辺騒音、嫌悪物、医療施設、買い物等もチェック。マンション等の場合、周辺に空地があれば将来の日当たり眺望が変わる可能性もあるます。
【物件状況 】
土地地形、、境界、建物維持管理状況、マンション全体の管理状況（補修履歴・将来の補修計画・修繕積立金が潤沢にあるか）、間取、広さは十分か。ペット飼育の問題、その他トラブル。
※エントランス、ポスト、EV内、通路が乱雑度でも管理状況は予測つきます。
※あまりに安い管理費,修繕積立金のところも要注意です。将来の定期的な修繕に不足金を生じ、多額な個人負担金を要することにもなります。
【その他】
将来万一、買替えや不要になったときに、貸せるか売れるかの立地、間取、場所であるのかも、物件選びの要点になります。
②強引でしつこい営業をしないこと
③何度の案内もいやがらずに対応してくれること
④諸費用等の説明に曖昧さがなく、契約前にはっきとした説明があること
⑤不明な点の質問にも丁寧に回答してくれて不安を解消してくれること
⑥各種ローンについても担当者が精通し、偏ったものでなく、最も適したローンアドバイスを提供してくれること
⑦安易なオーバーローンを薦めないこと etc
