不要となった実家売却について
実家に独住いの高齢(91歳)の母を施設に入所させ家の処分を・・」とN様からご相談。
【要点】
- 築60年の趣のある木造建物。手直しにより利用可。
- 土地所有名義は10年前にご主人より相続されたお母様。建物は未登記
- ご相談をお受けした時点でお母様の法律行為（判断能力）に問題なし。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除適用可否
- 多くの引き合いを期待できない場所。
【サポート】Support
- 本来なら建物築齢からして建物解体、更地にして売るところですが、古民家風の趣ある故に、売家と売地の両方で販売開始。これには4の件もあり（建物を取壊した場合、1年以内）。
- 売主当事者様がご高齢ということで、販売に期間を要してもよいようにお母様を委託者兼当初受益者、息子さんを受託者として信託契約を交わし形式上の所有者を息子さんとして信託登記。これで途中お母様の判断能力が失われても息子さんが売主として契約することが可能に。
- 要点3の3,000万特別控除適用要件（住まわなくなって3年後の12月31日迄に売却の事）
- 未登記建物の固定資産税台帳名義は亡くなったご主人のまま。無事売却できた場合、3,000万円特別控除を適用とするためにも未登記建物を⇒お母様で保存 ⇒ 信託登記とする。
- お預かりしてなんとか適用期限内で売却できました。もちろん「居住用不動産譲渡の3,000万円特別控除も適用になりました」と息子さんから報告をいただきました。
